住宅ローンは繰り上げ返済した方がいい？
メリット・デメリットや注意点を紹介

住宅ローンの繰り上げ返済とは

住宅ローンの繰り上げ返済とは、毎月の返済分とは別に、任意のタイミングで借入残高の全部あるいは一部の金額を返済することです。決められた時期よりも先に返済することから「繰り上げ返済」と呼びます。

基本的に住宅ローンの毎月の返済金額は、元本の返済部分と利息分を合わせた金額です。しかし、繰り上げ返済する分はすべて元金の返済に充てられるため、予定していたよりも借入元本が早く減ります。借入利息は元本の残高に対してかかるため、繰り上げ返済によって元本額が低減すれば後々の利息を軽減できます。この利息を減らす効果は、繰り上げ返済を早い時期に行うほど大きくなります。

住宅ローンの繰り上げ返済の種類

繰り上げ返済には、借入残高の全部を返済する「全額繰り上げ返済」と一部を返済する「一部繰り上げ返済」があります。全額繰り上げ返済すれば住宅ローンは完済となる一方で、一部繰り上げ返済の場合は返済が続きます。

なお、一部繰り上げ返済後の返済方式は、「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種から選ぶことができます。

期間短縮型

期間短縮型は、月々の返済金額は変わらず、残りの返済期間を契約当初より短くする方法です。短縮された期間相当分の利息が不要になり、その分、返済総額が減少されます。返済総額を減らす効果は、同じ金額、同じタイミングで繰り上げ返済する場合でも、返済額軽減型に比べて大きいです。早期完済を目指したい人やできるだけ返済総額を減らしたい人に向いています。

返済額軽減型

返済額軽減型は、返済期間は契約当初と変わらず、月々の返済金額を少なくする方法です。収入の減少または支出の増加等により、月々の返済負担を減らしたい方に向いています。

繰り上げ返済をするメリット

期間短縮型と返済額軽減型のどちらを選ぶかによって軽減できる利息額は異なりますが、どちらの場合も繰り上げ返済をすることで利息の総支払い額を減らすことができるのは大きなメリットです。

返済期間短縮型では、完済時期が予定よりも早まることで精神的な負担が軽くなるメリットもあります。住宅ローンの完済時期とリタイア時期が近いケースも多いですが、早く完済することで老後資金づくりに集中できる上、セカンドキャリア選択の自由度も高まるでしょう。

繰り上げ返済をすると実際にどれくらい負担が減るのか

繰り上げ返済によって軽減できる利息支払い額は、どちらの種類を選ぶか以外にも返済中の住宅ローンの契約内容によっても変わります。

住宅ローンの借入金額や返済期間等の利用状況は人によってさまざまですが、国土交通省の「令和5年度住宅市場動向調査報告書」によると、新築住宅を購入した際の住宅ローン借入金額の平均は、住宅タイプによって異なりますが、2,437万～4,126万円です。また返済期間の平均は、28～34.4年となっています。

ここでは、下記の条件で契約した住宅ローンを借り入れてから3年目に100万円繰り上げ返済するものとして、期間短縮型と返済額軽減型のそれぞれでシミュレーションします。

借入金額…3,000万円
返済期間…35年
返済方法…元利均等返済
金利…1.86%
毎月返済額…9万7,236円

※出典：国土交通省「令和5年度住宅市場動向調査報告書」P.49およびP.53
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001767858.pdf

期間短縮型の場合

期間短縮型の場合の軽減効果は以下のとおりです。

注：シミュレーションは知るぽると「資金プランしっかりシミュレーション/繰り上げ返済シミュレーション」を用いて算出

返済軽減型の場合

返済額軽減型の場合の軽減効果は以下のとおりです。

注：シミュレーションは知るぽると「資金プランしっかりシミュレーション/繰り上げ返済シミュレーション」を用いて算出

繰り上げ返済をするデメリット

繰り上げ返済にはいくつかのデメリットもあります。例えば、借入元本が減ることによって住宅ローン控除の控除額が当初の見込みよりも減り、税制上の恩恵が少なくなる可能性があります。

また、まとまった金額を返済に充てることで手元の資金が減少してしまいます。返済後、教育費・医療費・介護費等大きな支出が必要となると、家計に無理がかかる可能性があります。特に住宅ローン借入時、団体信用生命保険への加入を機に生命保険の保障額を下げているような場合は注意が必要です。繰り上げ返済後に万が一のことがあり、繰り上げ返済せずに手元に資金を置いておけばよかったという事態が発生することも懸念されます。

繰り上げ返済を行う前に確認したいこと

繰り上げ返済を検討する際には、返済負担の軽減効果ばかりを意識するのではなく、以下の点もしっかり確認しておきましょう。

今後に起こるライフイベントへの資金

これから起こるライフイベントと、それぞれに必要となる資金額の目安を確認した上で、手元に置いておくお金と繰り上げ返済に充てるお金のバランスを検討することが大切です。

まとまった金額が必要となるライフイベント資金としては、結婚や教育、老後の資金が代表的です。これらの資金がいつ必要になるのか、今後も準備する期間があるのか、ライフプランを考慮しながら資金計画を立てましょう。

住宅ローン控除を受けている方は負担軽減効果の比較を

住宅ローン控除を受けている方は、住宅ローン控除による税の軽減効果と繰り上げ返済による返済額軽減効果を比較した上で、繰り上げ返済を行うかを判断しましょう。

一般的に、繰り上げ返済の効果は金利が高いほど大きくなり、金利が低い場合は効果が少ないケースもあります。

住宅ローン控除は借入（入居）時期や、住宅の省エネ基準等によって控除期間および最大控除額が変わりますが、実際に控除できる額は住宅ローン控除を受ける人の所得税額や住民税額にもよるため、入念にシミュレーションすることが大切です。

繰り上げ返済を行う手続きは金融機関ごとに異なる

繰り上げ返済の手続き方法は、基本的には店頭や郵送、オンラインでの手続き等の方法がありますが、実際にどの方法で手続きするかは金融機関ごとに異なります。

また、一部繰り上げ返済と全額繰り上げ返済で異なる手続き方法を設定している金融機関もあります。

例えば、一部繰り上げ返済ではインターネットバンキングでシミュレーションを行い、結果を確認した上でそのまま手続きを進められるところも多いですが、全額繰り上げ返済では返済の一定期間前までに金融機関に連絡を必要とするところもあります。そのため自分が住宅ローンを借入れている金融機関のWebサイト等で繰り上げ返済手続きの方法を確認する必要があります。

なお、インターネットバンキングやアプリで手続きをする際には、手続きをする曜日や時間に注意しましょう。手続き自体は24時間いつでも可能ですが、曜日や時間帯によっては翌営業日の取扱いとなる場合があります。繰り上げ返済日は軽減できる利息総額に影響することを理解しておきましょう。

繰り上げ返済は家計への負担と効果のバランスをよく確認しよう

住宅ローンの繰り上げ返済は、毎月の返済分とは別に任意のタイミングで返済することです。

繰り上げ返済することで借入元本の返済が進み、返済総額を軽減できる効果が期待できます。一方で、まとまったお金を出費することで、後々のライフプラン上で必要な資金が不足する等、結果的に家計に負担をかけてしまう可能性もあります。

手元資金が低減する負担と、返済総額が減ることによる効果をよく比較してから実行するようにしましょう。また、住宅ローン控除を受けている方は、住宅ローン控除額が減り、税制上の恩恵が小さくなる可能性もあるため、十分にシミュレーションをして繰り上げ返済をするかどうか判断しましょう。

これらのシミュレーションやライフプランを考慮した繰り上げ返済の判断に不安がある方は、プロに相談するのもひとつの手です。「ほけんの窓口」では一人ひとりのライフプランや家計状況に合わせた住宅ローンのアドバイスもしています。住宅ローンの負担を少しでも軽くしたい方はお気軽にご相談ください。

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