【2025年】住宅ローンの控除額（減税）はいくら？
限度額や控除額の計算方法を紹介

住宅ローン控除制度とは

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）制度とは、住宅ローン減税とも呼ばれ、住宅ローンを返済している人が一定期間、所得税や住民税の控除を受けられる制度です。以下より、制度の概要を確認していきましょう。

ローン残高の一部が納めた税金から控除される

住宅ローン控除の適用条件にあてはまる場合、年末時点での住宅ローン残高の0.7%分が所得税や住民税から控除されます。

まずは年末時点での住宅ローン残高の0.7%分を所得税から直接控除し、所得税の額よりも控除額のほうが大きい場合には、控除額から所得税額を差し引いた余りの分を翌年の住民税から控除することができます（9万7,500円限度）。

控除の適用期間は10年または13年

控除できる期間は、取得した住宅が新築住宅か中古住宅（既存住宅）かによって変わります。

• 新築住宅（または買取再販住宅）…13年
• 中古住宅...10年

買取再販住宅とは、不動産業者が買い取った中古物件をリフォーム・リノベーションして販売している住宅のことです。この場合は新築住宅同様、控除適用期間は13年間です。

一方、住宅が建築されてから一度でも使用され、不動産業者によるリフォーム等がされずにそのまま販売されている住宅は中古住宅に該当し、控除適用期間は10年間です。また、自宅を自分で業者等に依頼しリフォーム・増改築するために住宅ローンを利用する場合も控除適用期間は10年間です。

住宅ローン控除の借入限度額は2,000〜5,000万円

住宅ローン控除の対象となる借入限度額には上限が設定されています。なお、借入限度額とは、毎年の控除額を計算する際に用いる「年末時点の住宅ローン残高」のことで、長期優良住宅やZEH水準省エネ住宅等、住宅の種類によって2,000万円～5,000万円までの範囲で変動します。

2024年の税制改正における主な変更点

住宅ローン控除制度は過去にも何度か変更されていますが、2024年にも制度の一部が改正されました。以下で、主な変更点を紹介します。

控除が適用される住宅の種類について

2024年1月以降に居住開始となる場合、一定の省エネ基準を満たさない住宅は原則として、住宅ローン控除の対象外となりました。省エネ基準とは、日本住宅性能表示基準における断熱性能やエネルギー消費量等のことです。

例外として、居住開始が2024年1月以降であっても2023年末までに新築の建築確認を受けた住宅への入居の場合は、省エネ基準を満たしていなくても対象となりますが、2024年以降に建築確認を受けた新築住宅の場合は住宅ローン控除が適用されません。

借入限度額の引き下げ

住宅の種類によって借入限度額が異なることは前述したとおりですが、2024年の改正により新築住宅および買取再販住宅における借入限度額が引き下げられました。住宅の種類ごとの変更前後の借入限度額が以下のとおりです。ちなみに、中古住宅（既存住宅）の借入限度額は変更されていませんが、新築住宅および買取再販住宅と合わせて紹介します。

なお、以下に該当する方は、表中の（※）の金額は変更前の限度額が適用され、住宅性能に応じて4,000万～5,000万円になります。

• 19歳未満の子ども（扶養親族）がいる世帯
• 夫婦のいずれかが40歳未満の世帯

床面積の要件緩和

住宅ローン控除の適用要件のなかには対象となる住宅の床面積に関する基準もあり、原則として、50㎡以上であることが要件です。

しかし、緩和措置として新築住宅の購入をする場合、所得金額1,000万円以下の人は床面積が40㎡以上50㎡未満でも対象となります。本来、この緩和措置は2024年末までとされていましたが、2025年末までに延長されました。

住宅ローン控除の適用要件

ここであらためて住宅ローン控除の適用要件を確認しておきましょう。適用要件は、大きく分けて「住宅ローンの要件」「住宅ローンの契約者（本人）に関する要件」「住宅に関する要件」があります。

〈住宅ローンの要件〉

• 返済期間が10年以上ある
• 金融機関、独立行政法人住宅金融支援機構または一定の貸金業者等からの借入れである

〈本人に関する要件〉

• 本人が居住している
• 引渡し・工事完了から6か月以内に入居している
• 控除を受ける年の本人の合計所得金額が2,000万円以下（緩和措置が適用される場合を除く）
• 居住年の翌年以後3年以内に「特定居住用財産の買換え特例」や「3,000万円特別控除」等の住宅取得に関する税の優遇措置を受けていない

〈住宅に関する要件〉

• 床面積が50㎡あること（緩和措置が適用される場合を除く）
• 店舗等併用住宅の場合、床面積の2分の1以上

その他、対象となる住宅の種類ごとの要件もあります。上記の要件に合わせ、それぞれの場合の要件も満たすことが必要です。

新築住宅の適用要件

2024年1月以降に建築確認を受けた新築住宅の場合、一定の省エネ基準を満たしている必要があります。省エネ性能が優れている住宅ほど、住宅ローン控除が適用される上限額は大きくなります。

買取再販住宅の適用要件

買取再販住宅の場合、以下のすべてを満たす必要があります。

• 不動産業者が対象住宅を取得してからリフォーム・再販売までの期間が2年以内
• 住宅ローン控除対象となる本人がその住宅を取得する時点で、新築日から10年以上経過している
• 再販売のためのリフォーム等にかかった費用総額が、販売価額（税込）の20％（300万円上限）以上
• 大規模修繕や耐震改修工事、バリアフリー改修、省エネ改修等、特定増改築等の工事が行われており、工事に要した費用が50万円超または100万円超である（工事内容によって異なる）
• 「増改築等工事証明書」等により、一定の工事に該当することが証明されている

中古住宅の適用要件

中古住宅の場合、次のいずれかに該当することが必要です。

• 建築日が1982年1月1日以後
• 一定の耐震基準を満たすことが証明されている

リフォームや増築の適用要件

リフォームや増築の場合、以下のすべてを満たす必要があります。

• 補助金等を差し引いた実質的なリフォーム費用負担額が100万円超で、その2分の1以上が居住用部分の工事に使用された
• 「増改築等工事証明書」等により、一定の工事に該当することが証明されている

住宅ローン控除額の計算方法

前述したように住宅ローン控除は年末時点の残高の0.7％分が控除額ですが、残高は毎年変化していくことに注意しましょう。

住宅ローン控除のシミュレーション

各年の住宅ローン控除の金額は、以下の計算式にあてはめて計算できます。

各年の住宅ローン控除額＝各年末時点の住宅ローン残高×0.7％

例えば、2025年に5,000万円の住宅ローンを借入れし、2025年末時点の残高が4,900万円だとすると、2025年の所得税から控除できる額は34万3,000円（4,900万円×0.7％）と計算できます。

計算する際は、借入額と間違わないようにしましょう。各年末時点の残高がいくらになるかは借入れた月や借入期間、金利タイプや返済方法等によって変わるため、前もって目安を見積もりたい場合は住宅ローンの返済シミュレーションを利用すると便利です。

減税されるのは最大控除額まで

上の例では年末残高を4,900万円として計算しましたが、住宅の種類ごとに借入限度額があるため、実際に控除できるのは年間の最大控除額までです。また、控除適用期間も住宅の種類によって異なるため、トータルでの最大控除額も住宅の種類によって変わってきます。2024年・2025年入居の場合の住宅の種類ごとの最大控除額は下表のとおりです。

注：（）内の金額は子育て・若者夫婦世帯

また、所得税から控除しきれず住民税から控除する場合、住民税から控除できる額は最大9万7,500円とされています。住民税から控除した後に、余った枠は切り捨てされます。そのため控除枠をすべて使いきれないケースもあります。

住宅ローン控除を受けるための手続き

ここからは、住宅ローン控除を受けるための手続きを紹介します。

1年目は確定申告が必要

住宅ローン控除を初めて受ける年は確定申告による手続きが必要です。入居した年の翌年の確定申告期間中（2月16日～3月15日）に以下の書類を揃えて、最寄りの税務署またはe-Tax等で手続きしましょう。

• 確定申告書
• （特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書
• 住宅ローンの年末残高等証明書
• 建物・土地の登記簿謄本
• 住宅性能を示す書類
• マイナンバーカード（本人確認書類）
• 建物・土地の不動産売買契約書（請負契約書）の写し
• 源泉徴収票

なお、「勤務先の源泉徴収票」は提出不要ですが、確定申告書を作成する際に必要です。税務署で教えてもらいながら申告書を作成する場合には、忘れずに持参しましょう。

2年目以降は年末調整で適用可能

会社員等会社で年末調整を受けられる方は、2年目以降は年末調整の際に申請できます。以下の書類を揃えて勤務先に提出しましょう。

• 給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書兼住宅借入金等特別控除計算明細書
• 年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書
• 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書

「給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書兼住宅借入金等特別控除計算明細書」および「年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書」は税務署から、「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」は借入先金融機関から送られてきます。

年末調整手続きを忘れた場合は還付申告が可能

住宅ローン控除は、控除適用期間中、毎年申請手続きをする必要があります。年末調整等で手続きを忘れた場合は税務署で「還付申告」をすることができます。それにより、払いすぎた税金を還付してもらえます。

要件を正しく理解し、住宅ローン控除をうまく活用しましょう

住宅ローン控除制度を利用することで、年末時点の住宅ローン残高に応じた控除額が所得税や住民税から差し引かれ、税制上の優遇を受けられます。ただし、住宅ローン控除の適用を受けるためには住宅ローンや住宅・本人に関する要件を満たすことが必要です。
2024年に要件の変更がされているため、改正後の要件をしっかり確認しましょう。

また、住宅ローン控除が適用されると住宅の種類によって10年または13年間控除されますが、申請手続きは毎年行わなければならないため注意しましょう。

「ほけんの窓口」では住宅ローンに関するアドバイスもしています。住宅ローン控除を含めてご自身のライフプランや家計状況に適する住宅ローンを検討されている方はお気軽にご相談ください。

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